Immobilier Tarn : quelles prévisions pour le marché en 2024 ?

L’immobilier dans le Tarn, comme dans plusieurs départements de France, se trouve à un carrefour critique. Alors que les prix continuent de grimper, les volumes de vente affichent une tendance inverse, signalant des eaux encore agitées sur le marché immobilier. Forte de son expérience locale, notre agence immobilière à Albi vous apporte son éclairage et des données concrètes pour mieux comprendre les mécanismes à l’œuvre et les tendances du marché immobilier tarnais pour 2024 !

Des ventes qui reculent, des prix toujours en hausse

Commençons par dresser le bilan de cette année 2023. Selon la Chambre des Notaires, le volume des ventes a chuté de 13% entre juillet 2022 et juin 2023, faisant suite à une année record. 

Cette baisse brutale s’explique notamment par la hausse des taux de crédit et des coûts des matériaux, ainsi que par des mesures fiscales moins favorables. Nous y reviendrons.

Du côté des prix, la tendance est à l’inverse haussière : environ +5,7% en moyenne avec un prix médian à 1834 euros par m2. Parmi les communes les plus chères du département, on retrouve encore Saint-Sulpice, Rabastens ou encore Puygouzon, dont un bien d’exception s’est vendu à 1 248 200 € en 2023.

Zoom sur le marché immobilier à Albi

Dans la cité épiscopale, le marché immobilier évolue un peu à contre-courant par rapport aux tendances départementales.

• Albi arrive en tête du classement des villes où les prix sont les plus élevés pour les appartements anciens, avec un prix médian de 2 230 €/m2 et une hausse de +6,2%. Preuve de l’attractivité intacte du centre historique, malgré les remous économiques.
• Du côté des maisons anciennes en revanche, les prix sont restés stables, contrairement à la tendance haussière observée dans le Tarn (+5,7%).

Enfin, autre particularité côté acquéreurs : Albi exerce une attraction toute particulière auprès des seniors venus de toute la France, séduits par son charme suranné, son cœur historique et ses commodités du quotidien.

Les prix au m2 moyen par commune du Tarn

Une stabilisation du taux des crédits immobiliers ?

Côté financement pour les acquéreurs, la conjoncture s’est singulièrement durcie ces derniers mois. Le taux moyen des crédits (hors assurance) atteignait 4,12% en octobre 2023, soit une augmentation vertigineuse de 177 points de base en un an ! 

La faute à la hausse des taux directeurs de la BCE, passés de 2,5 % en décembre 2022 à 4,5 % en octobre 2023. Parallèlement à cette hausse, la durée moyenne des crédits octroyés a elle aussi atteint un niveau rarement observé : 21 ans en moyenne ! La marge de manœuvre s’est donc bien rétrécie pour les banques et les ménages.

Face à cette situation, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a pris des mesures en Juin 2023 pour assouplir les conditions d’octroi de crédits immobiliers. Ces ajustements reflètent une volonté d’équilibrer la nécessité d’un accès au crédit pour les ménages et la stabilité du système financier, tout en tenant compte de l’évolution des conditions du marché et des risques financiers associés.

Un taux d’endettement revu à la hausse en 2024 ?

Le taux d’endettement, actuellement plafonné à 35 % des revenus, est également un sujet de débat. C’est en tout cas l’appel lancé par les courtiers qui souhaitent revoir à la hausse ce plafond pour relancer le marché. Une mesure possible, mais loin d’être actée. Le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, a mis en garde contre des ajustements qui pourraient augmenter le risque de surendettement.

Alors, à quoi s’attendre pour 2024 ? Si la production de crédits a chuté, le marché montre des signes de résistance sur les derniers mois, laissant entrevoir une stabilisation progressive. Reste que tant que l’accès au financement restera contraint, un rebond rapide semble hautement improbable. La prudence est donc de mise…

Le marché des logements neufs au bord du gouffre

Autre motif d’inquiétude : le net recul de la construction de logements neufs, directement frappée par le contexte économique morose.

Selon les professionnels du secteur, la production pourrait chuter de 30% en 2023 et 2024. En cause : la remontée brutale des taux d’intérêt et l’explosion des coûts de construction, sous l’effet de l’inflation galopante des matières premières. C’est en tout cas la tendance observée dans le Tarn avec une baisse de 27% des volumes de ventes sur le marché des terrains à bâtir (950 ventes en 2023 contre 1300 en 2022).

Du côté des promoteurs, les délais de commercialisation s’allongent, les permis de construire se raréfient et les projets immobiliers neufs s’accumulent sur les tablettes. 

Un coup dur supplémentaire sur un marché déjà atone. Coincés entre des coûts de production élevés et une confiance des acheteurs en berne, les promoteurs voient en effet leurs marges rognées et leurs prévisions de rentabilité révisées à la baisse. Et le secteur du BTP se veut d’autant plus pessimiste, tablant sur 100 000 emplois menacés d’ici 2025 si la tempête ne se calme pas.

Bref, le contexte conjoncturel pèse lourdement sur l’ensemble de la filière construction de logements neufs. Les nuages sont loin de se dissiper pour 2024…

Lueur d’espoir à l’horizon pour le Tarn en 2024 ?

Malgré les turbulences, tout n’est pas noir pour autant. Certains indicateurs montrent que le pire pourrait être passé, laissant entrevoir un marché immobilier stabilisé, voire reparti à la hausse.

D’abord, le projet de loi Climat et Résilience stimulera la rénovation des copropriétés via des prêts avantageux. Une perspective réjouissante pour les investisseurs.

Surtout, le Tarn conserve un pouvoir d’attraction indéniable : les volumes de transactions n’ont reculé que de 13% cette année, contre 20% au niveau national. Preuve d’un intérêt toujours marqué des acquéreurs pour le département. À l’instar de Gaillac et d’Albi, dont les marchés respectifs résistent malgré les remous conjoncturels. Il reste des niches porteuses dans le Tarn.

Par ailleurs, certains économistes anticipent un reflux des taux directeurs de la BCE, ou a minima leur stabilisation, sous l’effet du ralentissement de l’inflation (2,9% en octobre). Une évolution qui détendrait l’accès aux crédits et motiverait le retour des investisseurs. Bien sûr, rien n’est encore joué, mais il y a des lueur d’espoir !

Des opportunités existent à n’en pas douter pour les investisseurs agiles et les acquéreurs perspicaces. À condition de surveiller le marché comme le lait sur le feu, comme nous avons à cœur de le faire à l’Agencerie. L’embellie n’est peut-être pas si loin…

Quel marché immobilier dans le Tarn pour 2024 ?

Difficile de prédire avec certitude ce que nous réserve 2024. Néanmoins, au regard des dernières tendances, deux scénarios principaux se dessinent.

Scénario 1 : la tempête se poursuit

Ce scénario table sur une poursuite des difficultés actuelles, faute d’embellie économique. Le nombre de transactions pourrait encore reculer de 5 à 10% sous l’effet conjugué de la frilosité des acquéreurs et des conditions de crédit qui ne seraient pas assouplies.

En clair, sans amélioration nette de la situation économique, le marché immobilier tarnais risque de continuer à naviguer en eaux troubles en 2024, même si l’impact devrait être moins marqué qu’au niveau national.

Scénario 2 : le marché rebondit

Plus optimiste, ce scénario envisage une amélioration progressive de la conjoncture économique. Au niveau national, les prix de l’immobilier poursuivraient leur érosion amorcée en 2023, mais de façon contenue de -3 à 5%.

Surtout cette baisse s’accompagnerait d’une détente des taux d’intérêt, sous l’effet d’une politique monétaire assouplie. Ce qui stimulerait en retour la demande de crédits immobiliers. Dans ce contexte plus favorable, les investisseurs et les acquéreurs seraient tentés de revenir sur le marché, profitant au passage d’opportunités d’achat à des prix plus attractifs.

L’avenir nous dira lequel de ces scénarios se réalisera. Quoi qu’il en soit, chez L’Agencerie, nous restons confiants et mobilisés pour vous accompagner au mieux. Notre agence immobilière à Albi est à votre disposition pour vous conseiller et vous guider dans votre prochain projet immobilier dans le Tarn !

– L’Agencerie