Contracter un prêt immobilier est le moyen d’accéder à la propriété pour la très grande majorité des particuliers. Quel que soit le projet (résidence principale, logement locatif, résidence secondaire…), chaque emprunt doit être assorti d’une garantie qui permet de faire face à toute défaillance de l’emprunteur.
Il y a essentiellement deux types de garanties qui permettent aux banques de se prémunir en cas de défaillance de l’emprunteur : l’hypothèque et la caution bancaire. Ces garanties ont chacune leurs caractéristiques particulières, leurs avantages et leurs inconvénients. Notre objectif à travers cet article est de vous aider à choisir au mieux entre hypothèque ou caution.
L’hypothèque : la garantie traditionnelle d’un prêt immobilier
L’hypothèque en guise de garantie d’un emprunt immobilier est appelée hypothèque conventionnelle. Il faut en effet faire la différence avec une hypothèque judiciaire qui permet à un créancier de se faire rembourser sa dette.
On peut considérer l’hypothèque conventionnelle comme un dépôt de garantie sur l’objet même du crédit, à savoir le bien immobilier. En cas de non-remboursement, la maison ou l’appartement est saisi pour être mis en vente afin de rembourser le prêteur (banque ou établissement de crédit).
Une garantie hypothécaire a la même durée que le prêt immobilier contracté. Elle doit obligatoirement être contractée devant un notaire et fait l’objet d’une publicité foncière. Si les mensualités du crédit immobilier sont correctement remboursées, l’inscription de l’hypothèque est automatiquement effacée au bout d’un an. Aucune démarche n’est nécessaire pour valider cette désinscription.
Le coût de l’hypothèque inclut les frais du notaire en charge de son enregistrement, les frais de formalité, la TVA et la taxe de publicité foncière. Elle fait donc aussi partie des frais à prévoir pour son achat immobilier.
Il est possible de lever une hypothèque avant l’échéance du crédit. On dit alors que vous effectuez une demande de mainlevée. Cela se fait notamment en cas de remboursement anticipé. Cela se fait également si vous revendez votre bien avant le remboursement total du prêt ou en cas de rachat de crédit. Cela peut ainsi arriver si vous envisagez de vivre à Hossegor ou à Albi alors que vous avez encore un crédit en cours à Paris et que vous vendez votre bien pour concrétiser votre changement de vie. Des frais de mainlevée sont à prévoir.
La caution : une alternative appréciée pour garantir un prêt immobilier
La caution, que l’on appelle également cautionnement, est une garantie offerte par une banque, une compagnie d’assurance ou un organisme spécialisé. Plus clairement, cette entreprise se porte garante auprès du préteur si l’emprunteur ne peut plus assurer le remboursement du crédit. Il se chargera alors de payer les mensualités restantes.
Le coût d’une caution immobilière inclut la commission pour rémunérer la société qui octroie la garantie. Il comporte également la cotisation au Fonds Mutuel de Garantie ou FMG. C’est cette caisse de réserve qui permet à la société de garantir le remboursement en cas de défaut de paiement de l’emprunteur avant la fin du crédit. Il est possible de récupérer jusqu’à 75 % du montant cotisé au FMG selon l’établissement choisi.
À la différence de l’hypothèque, il n’y a pas de frais à prévoir pour les sociétés de cautionnement si vous anticipez le remboursement du crédit ou si vous vendez avant terme.
Il existe ce qu’on appelle la caution solidaire ou la société de cautionnement est remplacée par une ou plusieurs personnes physiques. Il s’agit généralement d’un parent proche.
Hypothèque ou caution : quel est le meilleur choix
Sur le plan financier, le recours à une société de cautionnement reste le plus avantageux. Le coût de la garantie hypothécaire peut en effet représenter jusqu’au double d’une caution bancaire selon le montant du crédit immobilier contracté et du type de bien. Ce type de garantie n’entraîne par ailleurs pas de frais supplémentaires en cas de remboursement anticipé ou si vous transférez votre crédit vers un autre établissement.
Dans certains cas, il n’est pas possible de faire appel à une société de cautionnement. Voici les cas où la caution est impossible :
- Les ventes en état futur d’achèvement (VEFA) : l’achat sur plan ne permet pas de recourir à un cautionnement ;
- Les prêts à l’accession sociale (PAS) ;
- Un prêt à taux zéro (PTZ) associé à un PAS ;
- L’autoconstruction ;
- Le crédit immobilier sans apport en fonction de l’appréciation de la banque.
Dans ce cas, la garantie hypothécaire est obligatoire.
L’hypothèque est également intéressante pour les acheteurs qui ne souhaitent pas rembourser de manière anticipée et qui souhaitent garder leur logement à long terme. En effet, sans les frais de mainlevée, le coût est à peu près similaire à une caution.
En règle générale, la caution est plus facile à mettre en place qu’une hypothèque. Six Français sur dix l’ont d’ailleurs choisi pour garantir leur prêt. Néanmoins, il faut faire attention à l’établissement choisi par la banque. Si vous trouvez l’offre peu avantageuse, pensez à demander au créancier une liste de sociétés de cautionnement autorisées et faire la comparaison des offres. N’hésitez pas à consulter notre guide dédié au premier achat si vous souhaitez plus de conseils pour votre projet.
L’Agencerie –